Servidumbres de carreteras y ferrocarril

Una parcela a 30 metros de una autovía puede estar fuera del dominio público y, aun así, tener prohibida la edificación. Las carreteras y los ferrocarriles generan cuatro franjas distintas —dominio público, servidumbre, afección y límite de edificación— y cada una impone consecuencias diferentes. Confundirlas es uno de los errores más habituales en una compraventa y puede invalidar una licencia.

Las cuatro franjas de una carretera estatal

La Ley 37/2015, de carreteras, regula la Red de Carreteras del Estado. Las distancias se miden desde la arista exterior de la calzada o desde el eje, según el caso, y varían entre autopistas/autovías y carreteras convencionales:

El límite de edificación es la franja más restrictiva para el comprador. No impide necesariamente reformar una construcción existente, pero sí condiciona la obra nueva y las ampliaciones. La autorización corresponde al Ministerio de Transportes y Movilidad Sostenible, a través de la Demarcación de Carreteras.

Ferrocarril: dominio público y zona de protección

La Ley 38/2015, del sector ferroviario, establece un régimen equivalente para la Red Ferroviaria de Interés General (RFIG), gestionada por ADIF:

La zona de protección ferroviaria no es una expropiación: la propiedad puede seguir siendo privada, pero las actuaciones requieren autorización de ADIF y pueden estar limitadas por seguridad, ruido o explotación.

No todas las carreteras son estatales

Este es un límite importante. La Ley 37/2015 se aplica a la Red de Carreteras del Estado. Las carreteras autonómicas, provinciales y municipales tienen su propia normativa y sus propias franjas, que pueden ser distintas.

Antes de aplicar una distancia, identifica la titularidad:

• Estatal: Ministerio de Transportes y Movilidad Sostenible.
• Autonómica: consejería o departamento de carreteras de la comunidad.
• Provincial o municipal: diputación, cabildo o ayuntamiento.

El motor de infraestructuras de InmoGestiones trabaja con carreteras estatales y ferrocarril de la RFIG. Si la vía es autonómica o local, el informe debe declararlo y no extrapolar las distancias estatales.

Cómo se mide

La distancia se mide al eje de la vía y, cuando el cliente aporta geometría de la parcela, desde el lindero. Esa diferencia es relevante: medir desde el centroide puede dar una distancia mayor y ocultar que el lindero está dentro de la franja.

El método debe quedar declarado en el informe. Si no hay geometría, se mide desde el centroide y se advierte de la aproximación. Para una comprobación pericial, lo correcto es disponer de la parcela catastral o de un plano topográfico.

Qué implica para comprar o edificar

• Obra nueva: el límite de edificación puede impedirla aunque el suelo sea urbano.
• Ampliaciones y reformas: requieren comprobar si afectan a la franja y si necesitan autorización.
• Accesos: la conexión a la carretera puede estar limitada o prohibida.
• Ruido: la proximidad genera servidumbres acústicas y puede exigir medidas de aislamiento.
• Valor: la afección es un factor de negociación y debe reflejarse en la tasación.

Si la parcela está además en zona inundable o afectada por patrimonio, las restricciones se acumulan. Revisa la guía de zona inundable y el planeamiento urbanístico antes de cerrar la operación.

Qué no evalúa este análisis

• Carreteras autonómicas, provinciales y locales: requieren consultar la normativa y el organismo competente.
• Servidumbres aeronáuticas de AESA: no hay fuente integrada; se informa la zona de influencia, no una afección confirmada.
• Ruido: las isolíneas del MITECO no son una medición acústica; se informa la isolínea más próxima y su intervalo.
• Expropiaciones futuras: un estudio informativo o un plan puede anticipar una afección que aún no está en la cartografía.

Cómo comprobarlo antes de firmar

1. Identifica la vía y su titularidad.
2. Consulta la cartografía oficial y la ficha de la carretera o del tramo ferroviario.
3. Mide la distancia desde el lindero con la geometría de la parcela.
4. Comprueba si la parcela está dentro del dominio público, la servidumbre, la afección o el límite de edificación.
5. Solicita al organismo competente la autorización o el informe que corresponda antes de proyectar.
6. Contrasta la superficie y los linderos con la auditoría catastral.

Puedes consultar el análisis de infraestructuras para ver las franjas detectadas y el método de medición.