Gastos deducibles IRPF inmobiliario

La determinación precisa de los gastos deducibles en el IRPF por rendimientos del capital inmobiliario constituye un ejercicio pericial y técnico-tributario indispensable para salvaguardar la rentabilidad neta de los activos residenciales y comerciales en España. En el escenario normativo de 2026, la convergencia entre los datos físicos y jurídicos del Catastro Inmobiliario, las exigencias de la Ley por el Derecho a la Vivienda y el rigor fiscal de la Agencia Estatal de Administración Tributaria (AEAT) imponen un estándar probatorio documental exhaustivo para evitar liquidaciones complementarias y sanciones patrimoniales.

Marco regulatorio y legal aplicable a los rendimientos inmobiliarios en 2026

El cómputo de los rendimientos netos del capital inmobiliario se fundamenta en el artículo 22 y, singularmente, en el artículo 23 de la Ley 35/2006, de 28 de noviembre, del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas (LIRPF), desarrollado en los artículos 13 a 16 del Real Decreto 439/2007 (Reglamento del IRPF). Para el ejercicio 2026, este marco legal interactúa de forma directa con las disposiciones de la Ley 12/2023, de 24 de mayo, por el derecho a la vivienda, la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU), el Texto Refundido de la Ley del Catastro Inmobiliario (Real Decreto Legislativo 1/2004) y el Texto Refundido de la Ley de Suelo y Rehabilitación Urbana (TRLS, Real Decreto Legislativo 7/2015).

Conforme al artículo 23.1 de la LIRPF, para la determinación del rendimiento neto del capital inmobiliario pueden deducirse todos los gastos necesarios para la obtención de los rendimientos íntegros, así como el importe del deterioro sufrido por el inmueble y los enseres o bienes cedidos con él (amortización). En el ejercicio fiscal 2026, el régimen normativo distingue taxativamente dos categorías de gastos deducibles:

1. Gastos limitados al importe de los rendimientos íntegros (Art. 23.1.a LIRPF): Comprende los intereses de los capitales ajenos invertidos en la adquisición o mejora del bien, derechos o facultades de uso, y demás gastos de financiación, así como los gastos de conservación y reparación. El saldo conjunto de estos conceptos no puede generar un rendimiento neto negativo por inmueble en el periodo fiscal; el exceso no deducido por insuficiencia de ingresos puede compensarse en los cuatro ejercicios impositivos inmediatamente posteriores, respetando idéntico límite para cada inmueble.
2. Gastos no limitados por los rendimientos íntegros: Abarcan los tributos y recargos no estatales (IBI, tasas de basuras, vados), primas de contratos de seguro, cuotas de comunidad de propietarios, gastos de administración y defensa jurídica, servicios de suministros no repercutidos, saldos de dudoso cobro justificados documentalmente y las dotaciones a la amortización técnica del inmueble y bienes muebles asociados.

Asimismo, en 2026 adquiere plena vigencia y operatividad el esquema modular de reducciones sobre el rendimiento neto positivo derivado del arrendamiento de inmuebles destinados a vivienda habitual (artículo 23.2 LIRPF, modificado por la Ley 12/2023):

• Reducción general del 50%: Aplicable con carácter supletorio a todos los contratos de arrendamiento de vivienda formalizados con posterioridad al 26 de mayo de 2023 o vigentes en 2026 que no cumplan requisitos específicos superiores.
• Reducción del 60%: Cuando la vivienda hubiera sido objeto de una actuación de rehabilitación en los términos del artículo 41 del Reglamento del IRPF en los dos años anteriores a la celebración del contrato.
• Reducción del 70%: Para la incorporación de la vivienda al mercado del alquiler en zonas de mercado residencial tensionado (ZMRT) destinada al arrendamiento a jóvenes de entre 18 y 35 años, o cuando se trate de vivienda asequible incentivada o protegida cedida a la administración o entidades del tercer sector.
• Reducción del 90%: Aplicable cuando se formalice un nuevo contrato de arrendamiento sobre una vivienda situada en una zona declarada de mercado residencial tensionado y la renta pactada al inicio del contrato suponga una rebaja de al menos un 5% respecto a la última renta del contrato anterior, una vez aplicada la actualización contractual.

Metodología pericial y análisis práctico de imputación técnica

Desde una perspectiva de auditoría pericial inmobiliaria, la imputación de gastos en la declaración tributaria exige una correlación matemática y documental irreprochable entre la realidad física del inmueble, su identificación catastral y los asientos contables soportados en factura. La verificación pericial se articula a través del siguiente protocolo técnico:

1. Auditoría del valor catastral y base de amortización del 3%

El artículo 23.1.b de la LIRPF y el artículo 14 del RIRPF estipulan que la amortización anual deducible del inmueble corresponde al 3% aplicado sobre el mayor de dos valores: el coste de adquisición satisfecho o el valor catastral, excluyendo en ambos casos el valor atribuible al suelo.

Para fijar con exactitud pericial la porción amortizable correspondiente a la edificación (vuelo), es preceptivo acudir al recibo del Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI) o a la certificación catastral descriptiva y gráfica emitida por la Sede Electrónica de la Dirección General del Catastro:

Porcentaje de construcción (%) = (valor catastral de la construcción ÷ valor catastral total) × 100

Este porcentaje se aplica de forma estricta sobre el mayor entre el coste de adquisición comprobado (incluidos gastos de notaría, registro, gestoría y tributos onerosos como ITP/AJD o IVA) y el valor catastral total. En inmuebles adquiridos a título lucrativo (herencia o donación), la doctrina pericial y tributaria aplica la jurisprudencia del Tribunal Supremo (STS 1130/2021, de 15 de septiembre, rec. 5664/2019), que dictaminó que el "coste de adquisición satisfecho" comprende el importe real consignado a efectos del Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones (ISD) más los tributos y gastos inherentes a la adquisición satisfechos por el adquirente.

2. Clasificación pericial: Conservación y reparación vs. Ampliación y mejora

Una de las áreas de mayor fricción inspectora reside en la frontera técnica entre gastos de conservación y obras de ampliación o mejora:

• Gastos de conservación y reparación: Aquellos dirigidos a mantener el uso ordinario de las instalaciones y elementos constructivos existentes (pintura, sustitución de caldera averiada por obsolescencia, reparación de saneamiento, retejado sin alteración estructural). Son deducibles en el ejercicio corriente con el límite del rendimiento íntegro.
• Gastos de ampliación y mejora: Actuaciones que incrementan la capacidad productiva, superficie útil, eficiencia energética con alteración estructural o vida útil del activo (climatización centralizada integral ex novo, cerramiento de terrazas, redistribución de tabiquería estructural, instalación de ascensor). No son deducibles directamente como gasto del ejercicio, sino que se integran en el valor de adquisición del inmueble, incrementando la base anual de amortización del 3% desde su puesta en funcionamiento.

Tabla pericial de justificación documental de gastos deducibles

Contingencias patrimoniales y recomendaciones periciales preventivas

El análisis forense de expedientes tributarios revela que más del 65% de las comprobaciones limitadas iniciadas por la Agencia Tributaria en materia de capital inmobiliario se originan por discrepancias en la delimitación catastral o deficiencias en la acreditación del nexo causal del gasto.

Para mitigar riesgos fiscales y blindar el patrimonio inmobiliario en 2026, los analistas y peritos técnicos territoriales recomendamos adoptar las siguientes cautelas operativas:

1. Gestión rigurosa de los periodos de desocupación (expectativa de alquiler): Durante los lapsos temporales en que la vivienda se encuentra desocupada entre sucesivos contratos de arrendamiento, no procede la deducción de los gastos corrientes fijos (IBI, comunidad, suministros mínimos, seguros). En dichos días rige la imputación de rentas inmobiliarias del artículo 85 de la LIRPF (1,1% o 2% del valor catastral). Únicamente son admisibles pericialmente aquellos gastos de reparación y acondicionamiento directamente encaminados a preparar el inmueble para su inmediato reingreso en el mercado de alquiler, siempre que se acredite una oferta activa en portales inmobiliarios o agencias de intermediación.
2. Cotejo de discrepancias catastrales y registrales: Un error habitual consiste en aplicar el porcentaje de construcción de un recibo del IBI desactualizado. Si el Catastro Inmobiliario ha realizado una regularización catastral o revisión de valores no notificada adecuadamente, la relación suelo/construcción puede verse alterada, distorsionando la cuota de amortización deducible. Se debe exigir periódicamente una certificación catastral descriptiva y gráfica para contrastar metros cuadrados útiles y construidos.
3. Auditoría de suministros compartidos o a nombre del arrendador: Cuando los contratos de suministros (luz, gas, agua, telecomunicaciones) figuran a nombre del propietario y son repercutidos al arrendatario, deben computarse como ingresos íntegros los importes cobrados y como gastos deducibles las facturas satisfechas. Deducir el suministro sin computar el correlativo cobro constituye un indicio inmediato de requerimiento administrativo.
4. Tratamiento pericial de derramas de la comunidad: Las derramas comunitarias no son deducibles en bloque de forma automática. El perito inmobiliario debe requerir al administrador de fincas el acta de la junta y el presupuesto detallado de la intervención: las partidas destinadas a mantenimiento ordinario (sustitución de bajantes averiadas, pintura de zaguán) se deducen como conservación en el ejercicio; las destinadas a mejoras (instalación de placas solares comunitarias, modernización con supresión de barreras arquitectónicas) se imputan a mayor valor del inmueble y se amortizan al 3% anual.
5. Custodia documental probatoria de seis años: La prescripción tributaria formal de cuatro años se computa desde la fecha límite de presentación de la autoliquidación, pero en el caso de gastos de financiación y conservación pendientes de compensar en ejercicios futuros (hasta 4 años adicionales) o de facturas que aumentan el valor de adquisición del inmueble a efectos de futuras ganancias patrimoniales, el deber probatorio se extiende durante todo el periodo de tenencia del activo inmobiliario.