Discrepancias catastrales H01-H06: qué significan

Un informe catastral no dice «esto está mal». Dice «hay una diferencia que conviene revisar». Para ordenar esa revisión, el motor clasifica los hallazgos en seis señales: H01 a H06. Cada una compara datos distintos y tiene un umbral distinto. Esta guía explica qué mide cada señal, cuándo es una alerta y qué documento hay que pedir para resolverla.

Qué es una señal y qué no

Una señal es una comprobación automática entre dos o más datos oficiales. No es un dictamen jurídico ni una certificación. El informe declara:

• CLEAR: los datos comparados son coherentes dentro de la tolerancia.
• SIGNAL: hay una diferencia observable que merece revisión documental.
• INSUFFICIENT_DATA: falta un dato o una fuente para comparar.
• NOT_APPLICABLE: la comprobación no aplica a ese tipo de inmueble.

La severidad (INFORMATIVA o REVISION) orienta la prioridad, no sustituye la revisión. Un SIGNAL no implica ilegalidad; un CLEAR no garantiza que la finca esté libre de problemas.

H01 — Superficie total frente a suma de unidades

Qué compara: la superficie total construida declarada en la ficha catastral (sfc) con la suma aritmética de las superficies de las unidades constructivas desglosadas (stl).

Tolerancia: hasta 1 m² de diferencia absoluta o un 3 % relativo.

Cuándo es una alerta: cuando la diferencia supera esos márgenes. Puede deberse a elementos comunes, coeficientes de participación, terrazas, trasteros o una unidad constructiva mal desglosada.

Qué hacer: revisar el desglose de unidades, la escritura y, si procede, la declaración catastral. No es una discrepancia de linderos; es una incoherencia interna de la ficha.

H02 — Superficie de suelo frente a parcela gráfica INSPIRE

Qué compara: la superficie de suelo declarada con la delimitación gráfica de la parcela en el WFS INSPIRE del Catastro.

Filtro: en división horizontal (pisos y locales con cuota de participación), la comprobación se excluye porque la superficie privativa no es comparable con el solar comunitario. En rústica también se excluye y se traslada a H04.

Tolerancia: la planta baja o rasante no debe exceder el solar en más de un 5 % y 5 m².

Cuándo es una alerta: cuando la superficie construida en planta baja supera la parcela gráfica. Puede indicar voladizos, invasión de linderos o un error de digitalización.

Qué hacer: revisar la geometría, la planta del edificio y los linderos. Si hay invasión, puede requerir regularización o un acuerdo con el colindante.

H03 — Coherencia temporal de las unidades

Qué compara: el año de construcción de la edificación principal con el año declarado en cada unidad constructiva.

Tolerancia: se emite señal cuando la diferencia es de al menos 10 años.

Cuándo es una alerta: una unidad con un año muy posterior puede corresponder a una ampliación, una reforma o un elemento añadido sin reflejo documental.

Qué hacer: pedir licencias de obra, declaraciones responsables, certificados de eficiencia energética o fotografías históricas. La PNOA y los vuelos antiguos ayudan a datar la construcción.

H04 — Subparcelas rústicas

Qué compara: la suma de las subparcelas de cultivo (ssp) con la delimitación gráfica de la parcela.

Tolerancia: 50 m² o un 2 % relativo.

Cuándo es una alerta: cuando la suma de subparcelas no cuadra con la parcela gráfica. Puede deberse a una subparcela no declarada, un cambio de cultivo o una diferencia de medición.

Qué hacer: contrastar con SIGPAC, con la escritura y con la medición sobre el terreno. En rústica, la superficie construida no se usa para esta comparación.

H05 — Superficie INSPIRE frente a cálculo geométrico

Qué compara: el área tabular que declara INSPIRE con el área calculada a partir de los vértices del polígono.

Tolerancia: 5 % o 15 m².

Cuándo es una alerta: cuando el área oficial y el cálculo independiente divergen. Puede haber huecos interiores, solapes, exclusiones o un error de digitalización.

Qué hacer: revisar la geometría con un técnico. Si el polígono no representa la finca, conviene corregir la representación gráfica antes de inscribir o coordinar.

H06 — Huella de edificación y volumetría

Qué compara: la huella vectorial del edificio y la superficie bruta de INSPIRE BUILDING con la superficie construida declarada en Catastro.

Filtro: en división horizontal no se compara la huella del edificio completo con una unidad privativa. En parcelas sin construcción, no aplica.

Tolerancia: la huella no debe exceder el solar en más de un 5 %; la superficie bruta puede diferir hasta un 15 % y 30 m².

Cuándo es una alerta: cuando la huella invade el solar o la volumetría bruta se aleja de la superficie declarada. Puede reflejar porches, terrazas, elementos comunes o una ampliación no declarada.

Qué hacer: revisar la planta, la licencia y la ficha catastral. Si hay obra no declarada, la regularización puede exigir proyecto y declaración de alteración catastral.

Cómo leer el resultado

1. Mira el estado: CLEAR, SIGNAL, INSUFFICIENT_DATA o NOT_APPLICABLE. Un dato que falta no es un dato favorable.
2. Lee la explicación: indica qué datos se compararon y con qué tolerancia.
3. Revisa la evidencia: la referencia, la fuente y la fecha.
4. Prioriza: una señal de superficie o linderos suele ser más relevante que una diferencia de año.
5. Decide: archivar, pedir documentación, medir o regularizar.

Qué hacer si aparece una señal

• No firmes con una diferencia sin explicar. Documenta la diferencia y su causa.
• Pide la documentación: nota simple, escritura, licencia, certificado catastral, SIGPAC o planos.
• Contrasta con un técnico: una medición o un informe puede aclarar si la diferencia es real.
• Corrige Catastro si el error está en la ficha: modelo 900D o el procedimiento que corresponda.
• Corrige el Registro si el error está en la inscripción: título público, acta notarial o resolución judicial.
• Coordina ambas bases si lo que falta es la representación gráfica.

Puedes consultar el análisis catastral y las guías de Catastro vs Registro y nota simple y ficha catastral para entender el procedimiento.

Preguntas frecuentes

¿Una señal H01 significa que la vivienda está mal?
No. Significa que la suma de unidades constructivas no cuadra con la superficie total declarada. Puede ser un problema de desglose, no de superficie real.

¿H02 es lo mismo que H05?
No. H02 compara la superficie de suelo con la parcela gráfica; H05 compara el área oficial de INSPIRE con el cálculo geométrico de sus vértices. Son comprobaciones distintas.

¿Por qué H03 no es una alerta grave?
Porque una diferencia de año puede corresponder a una reforma o ampliación documentada. Es informativa; lo importante es que la obra esté regularizada.

¿Estas señales sustituyen una tasación o un informe jurídico?
No. Son comprobaciones técnicas previas. Una tasación, un informe jurídico o una certificación registral siguen siendo necesarios para decisiones relevantes.